Дольщики «Демоса»: платить кооперативу или остаться без квартиры

Владимир Ушков — один из дольщиков «Демоса». В 2012 году он приобрел жилье по адресу переулок Нижний, 49, а в 2019 получил иск на 300 тысяч рублей, которые требовал с него жилищно-строительный кооператив на достройку дома. Состоялся суд. Как итог: Владимир вышел из состава кооператива, а это значит, что квартиру в данном доме он не получит никогда.

Случай Владимира Ушкова не единичный. Свыше 30 человек не получат квартиры, за которые они когда-то заплатили. Обещаниям ЖСК вернуть вложенные деньги люди не верят, но поделать ничего не могут — в данной ситуации все по закону.

Дом по адресу Нижний, 49. Архивное фото. 2016 год

Золотые квартиры

«Подали в суд за, то что я не платил взносы — 26 тысяч. На них насчитали пеню 115 тысяч. Плюс я не участвовал в ЖСК, заявление не писал, поэтому должен был платить вступительный взнос в 195 тысяч рублей. Цифры нереальные. Я работаю, но не могу позволить себе платить такие суммы. Где брать такие деньги? Мне кажется, что у многих такая ситуация», — рассказывает Владимир Ушков.

По его словам, квартиры получаются «золотыми», а сумма, которую заплатят члены кооператива, будет превышать себестоимость жилья в два-три раза.

«В итоге мы достигли мирового соглашения. Юрист оспорил часть взносов из-за истечения сроков давности. Я написал заявление на выход из ЖСК. Это значит, что квартиру, когда дом достроят, я не получу, а вложенные мною деньги должны вернуть в течение трех лет. Но три года — это срок исковой давности. То, есть мне могут вернуть деньги завтра, могут через 2 года и 11 месяцев, а могут и никогда не вернуть. Никаких гарантий никто не дает», — резюмирует Владимир Ушков.

«Мы не сможем достроить дом, не доплачивая»

«Законы Российской Федерации таковы, что в рамках процедуры банкротства застройщика участники строительства могут забрать имущество, создав ЖСК. Большинство жильцов проголосовали за это, и объект был передан нам по суду. По закону все участники, которые включались в реестр требований-кредиторов, автоматически стали членами кооператива. Мы всех оповещали о создании кооператива. К господину Ушкову я лично несколько раз ездил и просил подписать уведомление о том, что кооператив создан. Но он почему-то решил, что дождется своей квартиры просто так, ничего не доплачивая. Но так не бывает», — рассказывает бывший председатель ЖСК Андрей Крайсман.

Андрей Крайсман объясняет, что в ЖСК существует три вида платежей. Однако сумма у членов кооператива может отличаться.

«Вступительный взнос, ежемесячный членский взнос и взносы на завершение строительства. Суммы разные, и зависят от того, участвовал раньше человек или нет. Если не платил с 2015 года, то в 2018 и 2019 будет платить большие деньги. Это все прописано в Уставе коллективным решением кооператива. Сейчас минимальная сумма на достройку — 10 тысяч рублей за квадратный метр», — отмечает Крайсман.

Собранные деньги — порядка 16 млн рублей — были направлены на прохождение необходимых экспертиз, создание проектно-сметной документации. На полученную от обладминистрации субсидию к дому были подведены коммуникации — провели теплотрассу, водопровод, канализацию. Также полностью оплачена установка подстанции и ввод мощностей по элекстроснабжению.

«Также были проведены определенные виды работ на блоках А и Б. Мы сделали кровлю, остеклили дом и частично провели проводку. То есть, по сути закрыли эти блоки от разрушения и влияния внешней среды. Остальные деньги ушли на экспертизы. Это обязательные процедуры, которые от нас требует застройщик и администрация, чтобы продолжать работы. Понятно, что сами участники ЖСК завершение строительства не потянут. Там огромные суммы — больше 300 млн рублей. поэтому сразу стоит вопрос, на что рассчитывают те граждане, которые игнорируют участие в кооперативе», — рассказывает Андрей Крайсман.

По его словам, ситуация крайне сложная. Договоры долевого участия, которые были заключены с застройщиком, с образованием ЖСК не действуют. При этом, если изначально дольщиков было порядка 250 человек, то сейчас в кооперативе остались 170.

«На сегодняшний день больше 30 человек вышли из состава кооператива. Это тоже одна из проблем, потому что они на основании закона требуют своих денег, вложенных в «Демос». Получается, что нагрузка лежит на кооперативе. То есть, с одной стороны мы должны завершить строительство, а с другой — вернуть деньги вышедшим дольщикам», — отмечает Крайсман.

По его словам, сейчас обладминистрация ищет инвестора, который смог бы достроить дом. Согласно плану мероприятий, до конца блока А и Б планируется ввести в эксплуатацию.

История вопроса

В 2007 году «Демос» начал строительство домов 47 и 49 в переулке Нижнем. Спустя пять лет стройка остановилась, застройщик объявил себя банкротом, а 498 квартир остались недостроенными. В марте 2015 года участники строительства проблемных объектов решили создать жилищно-строительные кооперативы. В том же году губернатор Сергей Жвачкин решил профинансировать из бюджета подведение к этим домам инженерных сетей, дабы «сконцентрировать средства дольщиков на достройке дома».

В 2012 году в отношении компании «Демос», от действий которой пострадали около 600 дольщиков, возбудили уголовное дело. Расследование длилось 3,5 года и было передано в суд в апреле 2016-го. В качестве потерпевших по этому делу проходят свыше 500 человек. Объем дела составляет 150 томов.

Руководителя компании Алексея Мальцева обвиняют в совершении преступлений по статьям «причинение имущественного ущерба собственнику или иному владельцу имущества путем обмана или злоупотребления доверием при отсутствии признаков хищения, причинившее особо крупный ущерб» и «мошенничество в особо крупном размере».

В конце декабря 2018 года Бастрыкин дал указание томскому СК помочь дольщикам «Демоса».

Комментарий юриста

Согласно законодательству, член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью при условии, конечно, что такая квартира к этому моменту уже существует.

Ведущий юрист агентства недвижимости «Этажи» Дмитрий Харалампиди отмечает, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. Например, в договоре ЖСК может быть предусмотрена возможность собирать для завершения строительства дополнительные деньги.

«Специфика договоров паенакопления заключается в том, что они не подлежат государственной регистрации, перехода права собственности в данных сделках нет. Два экземпляра, один из которых забирает пайщик, а второй остается у застройщика. Из рисков — кроме нарушения сроков ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры пайщику, есть риск, что приобретаемые вами права на квартиру могут быть отчуждены третьим лицам. Поэтому в договоре с ЖСК должно быть четко указано, что получит пайщик: квартиру какой площади и планировки, с отделкой или без, в каком доме, на каком конкретном участке», — подчеркивает юрист.

Юристы отмечают, что главный минус ЖСК — неопределенность прав и обязанностей пайщика. В отличие от долевого строительства, где практически все вопросы прописаны в законе, в ЖСК многие важные вопросы отданы на откуп регулированию внутренними актами кооператива, в первую очередь — его уставом. Однако многие с уставом своевременно не знакомятся. Между тем именно в уставе, который составляется в момент создания ЖСК содержатся положения, накладывающие на пайщика множество дополнительных обязанностей и предоставляющие кооперативу дополнительные права, позволяющие, в частности, исключить неугодного пайщика из кооператива, не предоставив ему помещения и даже возвратив ему значительно меньше того, чем было им внесено.

Так, уставами ЖСК нередко предусматриваются, наряду с паевыми взносами, разные платежи — периодические, вступительный и т.д. Вся совокупность этих платежей формирует общую стоимость приобретаемого объекта, однако в случае выхода пайщика из ЖСК возврату ему будет подлежать лишь паевой взнос, который может оказаться лишь меньшей частью от всей этой суммы.

Поэтому Владимир Ушков, выйдя из кооператива, может рассчитывать лишь на возврат своих денег. В ближайшие три года.

Ждем от вас новые темы в рубрику «Знай свои права» по адресу portaltv2@mail.ru. Либо по телефону: 541-901. Мы будем проводить расследования, а томские юристы, правозащитники — консультировать по различным вопросам.

Источник